Construcción en Argentina: Estancamiento, Costos en Dólar y Expectativas a la Baja | Análisis 2024
El sector de la construcción en Argentina se encuentra en una encrucijada. A pesar de algunos destellos de recuperación, como el aumento en las escrituras inmobiliarias impulsado por créditos UVA, la actividad constructora se ve frenada por una combinación de factores económicos y políticos. El alza sostenida de los costos en dólares, la paralización de la obra pública y la incertidumbre regulatoria están generando un estancamiento estructural que amenaza con prolongarse. Este artículo analiza en profundidad la situación actual del sector, explorando las causas del estancamiento, las perspectivas a corto y mediano plazo, y los desafíos que enfrenta para lograr un despegue sostenido.
- Estancamiento Persistente: Un Análisis de los Indicadores Recientes
- El Impacto del Dólar en los Costos de Construcción
- Costo del Metro Cuadrado: Radiografía de la Situación Actual
- Repunte de las Escrituras y el Rol de los Créditos UVA
- Limitaciones del Financiamiento Hipotecario y la Ilíquidez del Sistema
- La Espera por los “Dólares del Colchón” y las Incertidumbres Regulatorias
- Obras No Residenciales y la Importancia de la Inversión Pública
Estancamiento Persistente: Un Análisis de los Indicadores Recientes
Los indicadores recientes del sector de la construcción en Argentina presentan una imagen contradictoria. Si bien en abril se registró una suba intermensual del 5,1%, la mejor desde julio de 2023, este repunte resulta efímero. El índice aún se mantiene un 20% por debajo del pico alcanzado en 2023, lo que evidencia la fragilidad de la recuperación. El panorama se deterioró aún más en mayo, con una caída del 12,1% en el Índice Construya y una retracción del 7,90% en el consumo de cemento. Esta dinámica de “recuperaciones efímeras y recaídas persistentes”, como la describe la consultora Empiria, sugiere un patrón cíclico sin consolidación. La encuesta de expectativas empresarias del INDEC confirma esta tendencia pesimista, revelando que el 17,8% de las empresas prevé una caída de la actividad en el próximo trimestre, el valor más alto desde julio de 2023. El porcentaje de empresas con expectativas positivas, por su parte, se desplomó al 14,80%, uno de los registros más bajos del último año.
El Impacto del Dólar en los Costos de Construcción
Uno de los principales factores que explican el estancamiento del sector es el aumento sostenido del costo de construcción en dólares. Desde el inicio del actual mandato presidencial, este costo se ha elevado un 84%, alcanzando un incremento del 97% hasta mayo. Este aumento responde a una combinación de apreciación cambiaria y suba de precios internos, lo que reduce significativamente los márgenes del sector. Actualmente, el costo directo de construcción representa el 32% del valor del metro cuadrado en pozo, frente al 22% en noviembre de 2023 y al 19% promedio en 2021. Esta escalada de costos desalienta nuevos proyectos, incluso en un contexto de recuperación del mercado de compraventa. La dificultad para acceder a divisas y la volatilidad del tipo de cambio complican la planificación y la ejecución de las obras, generando incertidumbre y retrasos.
Costo del Metro Cuadrado: Radiografía de la Situación Actual
La disparidad en los costos de construcción entre diferentes regiones del país es notable. En la Ciudad de Buenos Aires, construir un metro cuadrado cuesta en promedio US$ 918, mientras que el valor promedio del metro cuadrado en pozo alcanza los US$ 2.886. Esta brecha refleja la influencia de factores como la ubicación, la calidad de los materiales y la mano de obra. La alta presión sobre la rentabilidad, derivada del aumento de los costos, obliga a las empresas constructoras a reducir márgenes o a trasladar los costos a los compradores, lo que dificulta el acceso a la vivienda. La situación se agrava en el interior del país, donde los costos de transporte y logística pueden elevar aún más el precio final del metro cuadrado.
Repunte de las Escrituras y el Rol de los Créditos UVA
A pesar de las dificultades generales, el mercado inmobiliario ha mostrado algunos signos de dinamismo en los últimos meses. En abril, las escrituras inmobiliarias marcaron un repunte significativo: en CABA se registraron 5.471 operaciones, el mayor número desde 2018, impulsadas por 1.192 créditos hipotecarios UVA, un aumento interanual del +946%. En la provincia de Buenos Aires se concretaron 12.158 escrituras, un 60% más que el año anterior. Córdoba, en contraste, mostró una leve baja del 4% interanual. Este aumento en las escrituras se atribuye, en gran medida, a la disponibilidad de créditos UVA, que ofrecen tasas de interés relativamente bajas y plazos de financiación extendidos. Sin embargo, la dependencia de los créditos UVA también genera vulnerabilidad, ya que cualquier modificación en las condiciones de estos créditos puede afectar negativamente la demanda.
Limitaciones del Financiamiento Hipotecario y la Ilíquidez del Sistema
Si bien el financiamiento hipotecario ha alcanzado cifras destacadas, con US$ 298 millones otorgados en créditos UVA en mayo, el mayor monto desde 2018, existen limitaciones importantes que restringen su crecimiento. La ilíquidez del sistema y la falta de securitización de carteras hipotecarias dificultan la expansión del crédito. La tasa promedio subió al 6% anual, y la mayoría de los bancos, excepto el Nación, ajustaron al alza sus costos financieros. Esta situación limita el acceso al crédito para un amplio sector de la población y reduce la capacidad de las empresas constructoras para financiar nuevos proyectos. La falta de instrumentos financieros a largo plazo y la escasa oferta de créditos en pesos también contribuyen a la dificultad para impulsar el sector.
La Espera por los “Dólares del Colchón” y las Incertidumbres Regulatorias
El sector espera que las medidas orientadas al uso de “dólares del colchón” para la construcción impulsen una reactivación. La idea es incentivar a los ahorristas a invertir sus divisas en proyectos inmobiliarios, lo que podría aliviar la escasez de financiamiento y reducir la presión sobre el tipo de cambio. Sin embargo, persisten incertidumbres tributarias y legislativas que demoran su aplicación efectiva. La falta de claridad en las reglas de juego y la burocracia dificultan la implementación de estas medidas y generan desconfianza en los inversores. La necesidad de contar con un marco regulatorio estable y predecible es fundamental para atraer capitales y fomentar la inversión en el sector.
Obras No Residenciales y la Importancia de la Inversión Pública
En contraste con el estancamiento de la construcción residencial, las obras no residenciales muestran una recuperación moderada desde un nivel bajo. Algunas iniciativas provinciales y proyectos en infraestructura energética amortiguan parcialmente la caída general. Sin embargo, la falta de inversión pública nacional continúa siendo un obstáculo central para el despegue sostenido de la actividad. La paralización de las obras públicas, debido a la falta de fondos y a la incertidumbre política, afecta directamente a las empresas constructoras y a los proveedores de materiales. La reactivación de la inversión pública en infraestructura es fundamental para generar empleo, dinamizar la economía y mejorar la competitividad del país. La ejecución de proyectos de infraestructura en áreas como transporte, energía y saneamiento podría tener un impacto significativo en el sector de la construcción y en el crecimiento económico en general.
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