Alquileres disparados: ¿Falla el libre mercado de Milei? Inflación vs Costo de Vivienda.
La Argentina de Javier Milei se enfrenta a una paradoja económica que desafía los principios del libre mercado que el propio presidente proclama. Mientras el gobierno denuncia la “perversidad” de los gobernadores provinciales y apuesta por la desregulación, los alquileres se disparan a un ritmo alarmante, superando con creces la inflación general. Este artículo analiza en profundidad el impacto de la derogación de la Ley de Alquileres y el aumento exponencial de los costos habitacionales, examinando las cifras, las causas y las posibles consecuencias de esta situación para los inquilinos y el mercado inmobiliario.
- El Conflicto entre Milei y los Gobernadores: Un Contexto de Tensión
- La Derogación de la Ley de Alquileres: El Fin de la Regulación
- El Aumento Exponencial de los Alquileres: Cifras Alarmantes
- Factores que Explican el Aumento de los Alquileres
- Impacto en los Inquilinos: Vulnerabilidad y Desigualdad
- El Mercado Inmobiliario: Oferta, Demanda y Especulación
El Conflicto entre Milei y los Gobernadores: Un Contexto de Tensión
La relación entre el presidente Javier Milei y los gobernadores provinciales ha estado marcada por la confrontación desde el inicio de su mandato. Las acusaciones de “perversidad” lanzadas por el mandatario reflejan una profunda desconfianza hacia las estructuras de poder provinciales y una crítica a las políticas de gasto público que, según su visión, alimentan la inflación y el déficit fiscal. Esta tensión política se traduce en dificultades para alcanzar acuerdos sobre temas clave como la coparticipación federal de impuestos y la implementación de reformas estructurales.
La postura de Milei se basa en la idea de que las provincias son un obstáculo para la modernización económica del país y que su autonomía financiera fomenta la corrupción y el clientelismo político. En contrapartida, los gobernadores argumentan que el gobierno nacional está desmantelando los mecanismos de protección social y que las políticas de ajuste perjudican a las provincias más vulnerables. Este choque de intereses dificulta la gobernabilidad y genera incertidumbre en el ámbito económico.
La Derogación de la Ley de Alquileres: El Fin de la Regulación
Uno de los pilares de la política económica de Javier Milei es la desregulación de los mercados, con el objetivo de fomentar la competencia y la eficiencia. En este marco, el gobierno derogó la Ley de Alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, argumentando que la normativa anterior distorsionaba el mercado y desalentaba la inversión en vivienda. La ley, vigente desde 2020, establecía límites a los aumentos anuales de los alquileres y regulaba otros aspectos de la relación entre propietarios e inquilinos.
La derogación de la ley implicó la liberación total de los precios de alquiler, dejando en manos de la “mano invisible” del mercado la determinación de las tarifas. Los defensores de esta medida argumentan que la regulación artificial de los precios genera escasez de oferta y que la libre competencia incentivará la construcción de nuevas viviendas y la adecuación de las existentes. Sin embargo, los críticos advierten que la desregulación puede conducir a abusos por parte de los propietarios y a un aumento descontrolado de los alquileres, especialmente en las grandes ciudades.
El Aumento Exponencial de los Alquileres: Cifras Alarmantes
Los datos revelan que la derogación de la Ley de Alquileres ha tenido un impacto significativo en los precios de los alquileres. Según un informe elaborado por Inquilinos Agrupados, los alquileres aumentaron un 240% por encima de la inflación general en lo que va de la Era Javier Milei. En los últimos 20 meses, los costos como no propietario se han incrementado exponencialmente por sobre el promedio de precios general.
El informe detalla que, ante una inflación acumulada del 254,5%, los alquileres incrementaron el doble, un 494%, entre noviembre de 2023 y junio de 2025. En contraste, entre julio de 2020 y noviembre de 2023, con la normativa en vigencia, los costos como inquilino subieron un 444% frente a un salto del 772,7% del IPC. En los últimos doce meses, la inflación fue del 39,40% frente a una suba del 163,40% para los alquileres. En el primer semestre de 2025, la diferencia fue de 26 puntos: 15,10% de inflación y 41,70% de aumento de los alquileres.
Estas cifras demuestran que la desregulación del mercado de alquileres no ha generado los resultados esperados en términos de estabilidad de precios. Por el contrario, ha exacerbado la inflación habitacional y ha puesto en una situación de vulnerabilidad a los inquilinos, especialmente a aquellos con menores ingresos.
Factores que Explican el Aumento de los Alquileres
El aumento descontrolado de los alquileres no se debe únicamente a la derogación de la Ley de Alquileres. Otros factores también contribuyen a esta situación, como la alta inflación general, la devaluación del peso, la escasez de oferta de viviendas y la creciente demanda de alquileres. La inflación, impulsada por la emisión monetaria y la falta de confianza en la moneda local, erosiona el poder adquisitivo de los salarios y obliga a los propietarios a aumentar los alquileres para mantener el valor real de sus ingresos.
La devaluación del peso, por su parte, encarece los materiales de construcción y los insumos para el mantenimiento de las viviendas, lo que se traduce en un aumento de los costos para los propietarios. La escasez de oferta de viviendas, agravada por la falta de inversión en construcción y la burocracia para obtener permisos de edificación, limita la disponibilidad de propiedades en alquiler y presiona al alza los precios. La creciente demanda de alquileres, impulsada por la dificultad de acceder a la propiedad y la movilidad laboral, también contribuye a la subida de las tarifas.
Además, la especulación inmobiliaria y la dolarización de los contratos de alquiler también influyen en el aumento de los precios. Algunos propietarios prefieren alquilar sus propiedades en dólares para protegerse de la inflación y la devaluación, lo que encarece aún más los alquileres para los inquilinos que no tienen acceso a divisas.
Impacto en los Inquilinos: Vulnerabilidad y Desigualdad
El aumento exponencial de los alquileres tiene un impacto devastador en los inquilinos, especialmente en aquellos con menores ingresos. Muchos inquilinos se ven obligados a destinar una proporción cada vez mayor de sus ingresos al pago del alquiler, lo que reduce su capacidad para cubrir otras necesidades básicas como alimentación, salud y educación. Esta situación genera estrés financiero, inseguridad habitacional y un aumento de la pobreza.
La dificultad para acceder a una vivienda digna y asequible agrava la desigualdad social y limita las oportunidades de desarrollo personal y profesional. Los inquilinos que no pueden hacer frente al aumento de los alquileres se ven obligados a mudarse a zonas más alejadas de sus lugares de trabajo o estudio, lo que implica mayores costos de transporte y pérdida de tiempo. En algunos casos, se ven obligados a vivir en condiciones precarias o a compartir viviendas con otras familias, lo que afecta su calidad de vida y su salud.
El aumento de los alquileres también tiene un impacto negativo en la economía en general, ya que reduce el consumo y la inversión. Los inquilinos que destinan una gran parte de sus ingresos al pago del alquiler tienen menos dinero disponible para gastar en otros bienes y servicios, lo que afecta la demanda agregada y el crecimiento económico.
El Mercado Inmobiliario: Oferta, Demanda y Especulación
El mercado inmobiliario argentino se caracteriza por una serie de particularidades que influyen en los precios de los alquileres. La oferta de viviendas es limitada, especialmente en las grandes ciudades, debido a la falta de inversión en construcción y la burocracia para obtener permisos de edificación. La demanda de alquileres es alta, impulsada por la dificultad de acceder a la propiedad y la movilidad laboral.
La especulación inmobiliaria también juega un papel importante en el aumento de los precios. Algunos inversores compran propiedades con el objetivo de revenderlas a un precio más alto o de alquilarlas a tarifas elevadas, aprovechando la escasez de oferta y la creciente demanda. La dolarización de los contratos de alquiler también contribuye a la subida de los precios, ya que los propietarios prefieren alquilar sus propiedades en dólares para protegerse de la inflación y la devaluación.
La falta de políticas públicas que fomenten la construcción de viviendas sociales y la regulación del mercado inmobiliario agrava la situación. Es necesario implementar medidas que promuevan la inversión en construcción, simplifiquen los trámites para obtener permisos de edificación y regulen los precios de los alquileres para garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible para todos.
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