Inmobiliaria CABA: Precios en alza, costo de construcción triplica y oportunidades de inversión.
El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) se encuentra en un momento de transformación significativa, marcado por un aumento sostenido de los precios tanto en la compra como en el alquiler. Este incremento no es un fenómeno aislado, sino que responde a una compleja interacción de factores económicos, incluyendo la inflación, la devaluación del peso y el aumento exponencial de los costos de construcción. Un reciente informe de Zonaprop revela que el costo de construcción en dólares ha triplicado en comparación con 2020, impactando directamente en la accesibilidad a la vivienda y en las decisiones de inversión. Este artículo analizará en detalle las tendencias actuales del mercado inmobiliario porteño, explorando las variaciones de precios por tipología de propiedad y por barrio, la reactivación del mercado de escrituras y la evolución de los alquileres, así como la rentabilidad para los inversores.
El Impacto del Aumento en los Costos de Construcción
El encarecimiento de la construcción es, sin duda, el principal motor del aumento de los precios inmobiliarios en CABA. El informe de Zonaprop indica que el costo de construcción en dólares es 3,1 veces superior al de 2020. Este incremento se debe a la subida de los precios de los materiales de construcción, la mano de obra y los costos financieros. La devaluación del peso frente al dólar también juega un papel crucial, ya que muchos materiales de construcción son importados o están cotizados en dólares. Aunque en julio de 2025 se observó una leve baja mensual del 6% en los costos de construcción, los valores siguen siendo significativamente más altos que los registrados después de las elecciones presidenciales de 2023, superándolos en un 122%. Esta situación dificulta la concreción de nuevos proyectos inmobiliarios y presiona al alza los precios de las propiedades existentes.
La escalada en los costos de construcción no solo afecta a los nuevos proyectos, sino que también impacta en las renovaciones y ampliaciones. Los propietarios que buscan mejorar sus propiedades se enfrentan a presupuestos más elevados, lo que puede retrasar o incluso cancelar sus planes. Esta situación contribuye a la escasez de oferta de propiedades renovadas y en buen estado, lo que a su vez impulsa los precios al alza. Además, el aumento de los costos de construcción puede desalentar la inversión en el sector, lo que podría tener consecuencias negativas a largo plazo para el mercado inmobiliario.
Evolución de los Precios de Venta: Tipologías y Barrios
Durante los últimos doce meses, el precio promedio del metro cuadrado de departamentos en CABA ha aumentado un 6,7%, alcanzando los USD 2.440 en julio de 2025. En lo que va del año, la alza acumulada es del 5%. La variación de precios según la tipología de propiedad es notable. Un monoambiente tiene un costo promedio de USD 106.978, un dos ambientes USD 128.988 y uno de tres ambientes, USD 178.155. El valor de las casas también ha experimentado un aumento, con un incremento interanual del 6,1%, situando el metro cuadrado en USD 1.815. Una casa de tres dormitorios se vende por USD 297.761 y una de cuatro, por USD 488.509.
La dispersión de precios por barrio es significativa, reflejando las diferencias en ubicación, servicios y calidad de vida. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara para departamentos, con un precio promedio de USD 6.124 por metro cuadrado, seguido por Palermo (USD 3.416/m²) y Núñez (USD 3.284/m²). En contraste, los valores más bajos se encuentran en Lugano (USD 1.070/m²), Nueva Pompeya (USD 1.437/m²) y Parque Avellaneda (USD 1.564/m²). En el segmento de casas, Palermo también lidera con USD 3.499/m², mientras que Villa Soldati registra el precio más bajo con USD 699/m². Esta variabilidad ofrece oportunidades para inversores y compradores con diferentes presupuestos y preferencias.
Reactivación del Mercado de Escrituras y Acceso al Crédito Hipotecario
El mercado de escrituras muestra signos de reactivación, lo que indica una mayor confianza de los compradores y una mejora en las condiciones económicas. En junio de 2025 se realizaron 5.762 operaciones, un 36% más que en junio de 2024 y el mejor registro para ese mes en los últimos siete años. Este aumento en el número de escrituras sugiere que la demanda de propiedades está aumentando, impulsada por la expectativa de una estabilización económica y la búsqueda de refugio en activos inmobiliarios.
Un dato relevante es que las escrituras con hipoteca representaron el 21% del total, lo que marca una mejora significativa en el acceso al crédito hipotecario. La disponibilidad de créditos hipotecarios a tasas más accesibles facilita la compra de propiedades, especialmente para aquellos que no cuentan con los recursos suficientes para pagar en efectivo. Esta tendencia podría continuar en los próximos meses, impulsada por las políticas gubernamentales y la competencia entre las entidades financieras.
Dinámica de los Alquileres: Precios y Tendencias
En el mercado de alquileres, los valores subieron un 2% en julio de 2025 y acumulan un alza del 21,5% en 2025. Si bien este incremento es considerable, es significativamente menor al 39% registrado en el mismo período del año anterior, lo que indica una desaceleración en el ritmo de aumento de los alquileres. A pesar de esta desaceleración, los alquileres superaron la inflación del período, lo que refleja la alta demanda de viviendas en alquiler y la escasez de oferta.
Los precios de los alquileres varían según la tipología de propiedad y la ubicación. Un monoambiente se alquila por $571.653 mensuales, un dos ambientes por $668.538 y uno de tres ambientes por $896.504. Puerto Madero encabeza los precios más elevados con $1.171.421 mensuales, mientras que Lugano ofrece el valor más accesible con $502.532. La brecha entre los precios de alquiler en los diferentes barrios es considerable, lo que ofrece opciones para inquilinos con diferentes presupuestos y preferencias.
Rentabilidad para Inversores: Barrios Destacados
La rentabilidad para inversores se ubicó en 5,39% anual, con un plazo estimado de 18,6 años para recuperar la inversión. Esta rentabilidad puede variar significativamente según el barrio y la tipología de propiedad. Los barrios más rentables son Lugano (9,2%), Nueva Pompeya (8,4%) y Parque Avellaneda (7,8%). Estos barrios ofrecen un buen equilibrio entre el precio de compra y el potencial de ingresos por alquiler, lo que los convierte en opciones atractivas para los inversores.
Por el contrario, Puerto Madero, Palermo y Núñez muestran las tasas más bajas de retorno. Estos barrios se caracterizan por precios de compra elevados y, en algunos casos, una menor demanda de alquileres, lo que reduce la rentabilidad para los inversores. Sin embargo, estos barrios también ofrecen otros beneficios, como una ubicación privilegiada, una amplia oferta de servicios y una alta calidad de vida, lo que puede compensar la menor rentabilidad para algunos inversores.
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