Brecha récord entre departamentos nuevos y usados: ¿Comprar o alquilar en 2025?
El mercado inmobiliario argentino se encuentra en un momento de marcada divergencia. La brecha de precios entre departamentos nuevos y usados ha alcanzado niveles históricos, superando el 30%, un fenómeno que no se veía desde 2015. Este artículo analiza en profundidad las causas de esta disparidad, su impacto en los compradores y el mercado de alquileres, y las perspectivas futuras en un contexto económico desafiante. Examinaremos los factores que impulsan el costo de la construcción, las variaciones por zona geográfica y la evolución del mercado de alquileres tras la derogación de la Ley de Alquileres.
La Brecha Histórica: Un Análisis Detallado
El reciente relevamiento de Zonaprop revela una diferencia de precios sin precedentes entre propiedades nuevas y usadas. Mientras que los departamentos a estrenar alcanzan un promedio de USD 2.898 por metro cuadrado, con un aumento interanual del 5,20%, las propiedades usadas se cotizan a USD 2.219/m², con una subida más moderada del 3,32%. Esta brecha del 30% no solo es la más alta en una década, sino que se ha ampliado significativamente en el último año, evidenciando una tendencia clara hacia la apreciación de la obra nueva. La situación se agrava aún más si consideramos los departamentos en pozo, que lideran la subida con un incremento anual del 8,29%, alcanzando los USD 3.033/m², superando en un 4,4% el precio de las unidades a estrenar. Esta dinámica sugiere que la inversión en proyectos nuevos se percibe como más atractiva, impulsando la demanda y, consecuentemente, los precios.
La ampliación de esta brecha no es un fenómeno aislado, sino el resultado de una combinación de factores económicos y regulatorios. El principal impulsor es, sin duda, el alto costo de la construcción, que ha experimentado un aumento del 94% desde octubre de 2023 y es casi tres veces mayor que el mínimo histórico registrado en 2020. Este encarecimiento de los materiales y la mano de obra se traslada directamente al precio final de las propiedades nuevas, generando una mayor diferencia con las unidades usadas, que no están sujetas a los mismos costos de construcción.
El Costo de la Construcción: El Motor del Aumento
El índice de costos constructivos se ha convertido en un factor determinante en la evolución del mercado inmobiliario. El aumento sostenido de los precios de los materiales de construcción, como el cemento, el acero y los sanitarios, ha impactado directamente en el costo de los proyectos nuevos. A esto se suma el incremento de los salarios del personal calificado y la escasez de mano de obra en algunos sectores, lo que ha contribuido a elevar aún más los costos. Si bien se ha observado una leve baja en los costos de construcción desde julio, esta no ha sido suficiente para revertir la tendencia general al alza. La inflación persistente y la devaluación del peso también juegan un papel importante en este contexto, ya que los materiales importados se encarecen aún más.
Este encarecimiento de la construcción no solo afecta a las propiedades nuevas, sino que también tiene un impacto indirecto en las propiedades usadas. La dificultad para encontrar propiedades nuevas a precios accesibles puede aumentar la demanda de unidades usadas, lo que a su vez puede generar un aumento en sus precios. Sin embargo, la brecha entre ambos segmentos se mantiene, ya que los costos de construcción siguen siendo un factor determinante en el precio de las propiedades nuevas.
Variaciones Geográficas: Un Mapa de Precios
El informe de Zonaprop también revela importantes variaciones en los precios por zona geográfica. Puerto Madero lidera el ranking con precios que alcanzan los USD 6.701/m² para unidades a estrenar, seguido por Belgrano (USD 3.774/m²) y Palermo (USD 3.309/m²). Estas zonas se caracterizan por su alta demanda, su ubicación privilegiada y su oferta de propiedades de alta gama. En el otro extremo, Villa Riachuelo (USD 1.742/m²), Parque Avellaneda (USD 1.830/m²) y Nueva Pompeya (USD 1.855/m²) figuran como las zonas más accesibles. Estas zonas suelen ofrecer propiedades más antiguas o con menor nivel de equipamiento, lo que se refleja en sus precios más bajos.
Estas diferencias geográficas son importantes para los compradores, ya que les permiten encontrar propiedades que se ajusten a su presupuesto y a sus necesidades. Sin embargo, también es importante tener en cuenta que los precios pueden variar significativamente dentro de cada zona, dependiendo de la ubicación específica, el estado de la propiedad y sus características particulares. La elección de la zona adecuada es un factor clave para tomar una decisión de compra informada.
El Mercado de Alquileres: Reacomodamiento Post-Ley
El mercado de alquileres también refleja subidas significativas. El valor promedio de un departamento de dos ambientes en CABA se ubica en USD 850 mensuales, con una suba del 0,33% en septiembre y un acumulado del 19,46% en lo que va de 2025. La variación interanual es aún más marcada, alcanzando el 35,08%. Esta evolución refleja el impacto de la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, que ha generado un reacomodamiento del mercado. Tras la derogación, el mercado comenzó a reacomodarse, alternando publicaciones en pesos y en dólares según la coyuntura. Entre mayo y junio, cerca del 60% de los avisos estaban expresados en moneda local.
La derogación de la Ley de Alquileres ha permitido a los propietarios ajustar los alquileres de forma más flexible, lo que ha contribuido a la subida de los precios. La inflación persistente y la devaluación del peso también juegan un papel importante en este contexto, ya que los propietarios buscan proteger el valor de sus propiedades. La escasez de oferta de propiedades en alquiler también puede contribuir a la subida de los precios, especialmente en las zonas más demandadas.
Impacto en los Compradores y Perspectivas Futuras
La brecha de precios entre departamentos nuevos y usados presenta un desafío para los compradores, especialmente para aquellos con presupuestos limitados. La dificultad para acceder a propiedades nuevas a precios accesibles puede obligarlos a considerar la compra de unidades usadas, que pueden requerir reformas o mejoras. Sin embargo, la opción de comprar una propiedad usada también puede ser atractiva para aquellos que buscan una opción más económica o que prefieren vivir en zonas más tradicionales. La elección dependerá de las necesidades y preferencias de cada comprador.
En un contexto económico desafiante, la necesidad de políticas de incentivo y acceso al financiamiento se vuelve crucial. Tanto los compradores como los desarrolladores necesitan herramientas financieras que les permitan superar las barreras de acceso al mercado inmobiliario. La promoción de créditos hipotecarios a tasas accesibles, la reducción de impuestos y la simplificación de los trámites burocráticos son algunas de las medidas que podrían contribuir a dinamizar el mercado y a reducir la brecha entre lo nuevo y lo usado. La evolución de los costos de obra seguirá siendo un factor determinante en la evolución del mercado inmobiliario, por lo que es importante monitorear de cerca esta variable y tomar medidas para contener la inflación y estabilizar la economía.
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