CABA: Nueva Regulación para Boletos de Compraventa en Pozo – Seguridad Jurídica Inmobiliaria
La reciente Disposición 10/2025 de la Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) ha introducido un cambio significativo en el proceso de compraventa de inmuebles en pozo. Esta nueva normativa exige la inscripción previa de una escritura pública de afectación, lo que implica una mayor protección jurídica para los compradores y una mayor transparencia en las operaciones inmobiliarias. Este artículo explorará en detalle los alcances de esta disposición, sus implicaciones para desarrolladores, acreedores hipotecarios y compradores, y su relación con otras normativas relevantes.
- El Nuevo Requisito de la Escritura de Afectación: Un Análisis Detallado
- Implicaciones para Desarrolladores Inmobiliarios
- Protección al Comprador: Mayor Seguridad Jurídica en la Compra de Inmuebles en Pozo
- Conexión con el DNU 1017/24 y el Código Civil y Comercial
- El Impacto en el Mercado Inmobiliario de CABA: Orden y Trazabilidad
El Nuevo Requisito de la Escritura de Afectación: Un Análisis Detallado
Hasta ahora, la registración de boletos de compraventa de inmuebles en proyectos en pozo se basaba en la promesa de construcción futura. La Disposición 10/2025 introduce un paso adicional crucial: la obligatoriedad de una escritura pública de afectación. Esta escritura debe expresar la clara voluntad del titular registral de someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal, o a otro sistema de subdivisión del suelo legalmente posible. En esencia, se busca establecer desde el inicio la intención de dividir el inmueble en unidades funcionales independientes, brindando una mayor seguridad jurídica a las futuras transacciones.
La escritura de afectación no es un mero formalismo. Su inscripción en el Registro de la Propiedad crea un gravamen sobre el inmueble, indicando que este está destinado a ser subdividido. Esto implica que el titular registral no podrá disponer libremente del inmueble sin respetar la afectación establecida. Además, la escritura debe reinscribirse cada 10 años para mantener su vigencia, lo que obliga a los desarrolladores a mantener actualizada la información registral.
Implicaciones para Desarrolladores Inmobiliarios
La Disposición 10/2025 impacta directamente en los desarrolladores inmobiliarios que venden unidades en pozo. Ahora, antes de registrar cualquier boleto de compraventa, cesión o derecho relacionado con futuras unidades funcionales, deberán cumplir con el requisito de la escritura pública de afectación. Esto implica un costo adicional y un proceso administrativo más complejo, pero a la vez, puede generar mayor confianza en los potenciales compradores.
Los desarrolladores deberán asegurarse de que la escritura de afectación esté debidamente redactada y registrada antes de iniciar la comercialización de las unidades. También deberán considerar el plazo de 10 años para la reinscripción, incorporando este costo en sus proyecciones financieras. La falta de cumplimiento de este requisito podría impedir la registración de los boletos de compraventa, generando retrasos y posibles conflictos legales.
Además, la normativa exige el consentimiento de los acreedores hipotecarios y compradores existentes en caso de existir hipotecas o boletos previamente registrados. Esto implica que los desarrolladores deberán negociar con estas partes para obtener su aprobación antes de extinguir la afectación anticipadamente o realizar modificaciones al proyecto. Esta exigencia busca proteger los derechos de los acreedores y compradores que ya tienen un interés legítimo en el inmueble.
Protección al Comprador: Mayor Seguridad Jurídica en la Compra de Inmuebles en Pozo
La principal finalidad de la Disposición 10/2025 es proteger a los compradores de inmuebles en pozo. Al exigir la inscripción de la escritura de afectación, se brinda una mayor seguridad jurídica a la transacción, ya que se establece desde el inicio la intención de subdividir el inmueble. Esto reduce el riesgo de que el comprador se encuentre con sorpresas desagradables en el futuro, como la imposibilidad de obtener el título de propiedad de la unidad adquirida.
La escritura de afectación también permite al comprador verificar que el proyecto se ajusta a las normas urbanísticas y de construcción vigentes. Al estar registrada en el Registro de la Propiedad, la escritura es un documento público que puede ser consultado por cualquier interesado. Esto facilita la verificación de la legalidad del proyecto y la identificación de posibles irregularidades.
En caso de que el desarrollador incumpla con sus obligaciones, el comprador puede recurrir a la escritura de afectación como prueba de su derecho a obtener la unidad adquirida. La escritura establece un vínculo jurídico entre el comprador y el inmueble, lo que facilita la defensa de sus derechos en caso de conflicto.
Conexión con el DNU 1017/24 y el Código Civil y Comercial
La Disposición 10/2025 se alinea con lo dispuesto por el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/24, que modifica el tratamiento de los contratos en los que el comprador aún no puede tomar posesión de la unidad por razones constructivas. El DNU busca proteger a los compradores en caso de retrasos en la construcción, estableciendo mecanismos para garantizar el cumplimiento del contrato.
Asimismo, la normativa reafirma la necesidad de respetar lo establecido en el artículo 1170 inciso d) del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), que exige publicidad adecuada de los boletos de compraventa. El CCyCN permite la publicidad de los boletos tanto ante el Registro de la Propiedad como ante entidades privadas habilitadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV), según el acuerdo entre las partes. La Disposición 10/2025 refuerza la importancia de la publicidad registral, al exigir la inscripción de la escritura de afectación como requisito previo para la registración de los boletos de compraventa.
La Resolución RESFC-2025-2-APN-MEC complementa la Disposición 10/2025, reglamentando que ningún boleto de compraventa podrá registrarse sin la previa inscripción de la escritura pública que declare la voluntad del titular de someter el inmueble a un régimen legal de subdivisión. Esta resolución refuerza la obligatoriedad del requisito de la escritura de afectación y establece un control más riguroso sobre las operaciones inmobiliarias en la CABA.
El Impacto en el Mercado Inmobiliario de CABA: Orden y Trazabilidad
La implementación de la Disposición 10/2025 busca ordenar el mercado de proyectos en pozo, protegiendo a los compradores y consolidando una mayor trazabilidad documental en las operaciones inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires. Al exigir la inscripción de la escritura de afectación, se crea un registro público de los proyectos en pozo, lo que facilita la verificación de su legalidad y la identificación de posibles riesgos.
Esta normativa puede generar una mayor confianza en los inversores y compradores, lo que a su vez podría impulsar el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. Al brindar una mayor seguridad jurídica, se reduce la incertidumbre y se fomenta la inversión en el sector.
Sin embargo, también es posible que la Disposición 10/2025 genere un impacto temporal en el volumen de operaciones, debido a la necesidad de adaptarse a los nuevos requisitos. Los desarrolladores deberán invertir tiempo y recursos en la preparación y registración de las escrituras de afectación, lo que podría retrasar el lanzamiento de nuevos proyectos.
Artículos relacionados