Construcción en Argentina: Costos a la baja y alquileres rentables impulsan el mercado inmobiliario.
Argentina se encuentra en un momento crucial para su sector de la construcción. A pesar de las fluctuaciones económicas y la incertidumbre, se vislumbran oportunidades interesantes, especialmente en el mercado de alquileres. La combinación de una baja en los costos de construcción en dólares y una creciente brecha entre propiedades nuevas y usadas está reconfigurando la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias. Este artículo analiza en profundidad las dinámicas actuales, los factores que impulsan estos cambios y las implicaciones para desarrolladores, inversores y potenciales inquilinos.
- Recuperación Agridulce: Análisis de la Actividad Constructora en 2024
- El Impacto de la Devaluación: Reducción de Costos en Dólares
- Alquileres como Alternativa: Rentabilidad en Ascenso
- La Brecha Creciente: Unidades en Pozo vs. Propiedades Usadas
- Desafíos y Perspectivas Inmediatas: Un Panorama Complejo
Recuperación Agridulce: Análisis de la Actividad Constructora en 2024
El sector de la construcción en Argentina ha experimentado un crecimiento del 0,9% mensual en junio, con un aumento interanual del 13,9%. Sin embargo, esta recuperación no es uniforme ni sostenida. La falta de dos meses consecutivos de expansión desde el año pasado sugiere una fragilidad subyacente, exacerbada por una demanda de insumos que aún se encuentra un 20,2% por debajo de los niveles de noviembre de 2023. Esta situación refleja una cautela por parte de los actores del mercado, influenciada por la volatilidad macroeconómica y las expectativas empresariales inciertas.
Los permisos de construcción, un indicador adelantado de la actividad futura, muestran una tendencia más positiva, con un crecimiento del 4,1% interanual en junio, marcando cinco meses consecutivos de mejoras. No obstante, esta recuperación es desigual a nivel regional. Mientras que Tucumán y Neuquén lideran las subidas con incrementos significativos del 43% y 28% respectivamente, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) experimenta una caída drástica del 60% en comparación con 2022, y Córdoba muestra una baja acumulada del 20% en tres años. Estas disparidades regionales resaltan la importancia de considerar las particularidades de cada mercado local al analizar la evolución del sector.
El Impacto de la Devaluación: Reducción de Costos en Dólares
Uno de los factores más relevantes que están impulsando la mejora en los márgenes de rentabilidad es la evolución de los costos de construcción en dólares. La depreciación del peso argentino ha provocado una reducción del 4% en los costos en julio, y se proyecta una nueva baja del 5% en agosto. De confirmarse estas proyecciones, el segundo semestre del año cerraría con una caída acumulada del 11% en moneda dura. Esta disminución de costos representa un respiro significativo para los desarrolladores, permitiéndoles mejorar sus márgenes de ganancia y ofrecer precios más competitivos.
La reducción de costos en dólares no solo beneficia a los desarrolladores, sino que también puede estimular la demanda, al hacer que los proyectos sean más accesibles. Sin embargo, es importante tener en cuenta que esta ventaja puede verse mitigada por la inflación persistente en la economía argentina, que podría erosionar el poder adquisitivo de los potenciales compradores. Además, la volatilidad del tipo de cambio sigue siendo un factor de riesgo importante, ya que una nueva devaluación podría revertir los beneficios actuales.
Alquileres como Alternativa: Rentabilidad en Ascenso
El mercado de alquileres también se ha visto impactado positivamente por la dinámica actual. En julio, la tasa implícita de retorno de los alquileres en CABA alcanzó el 6,2%, superando la tasa del Banco Nación y mostrando una mejora con respecto al mes anterior. En el Gran Buenos Aires, la tasa se ubicó en 5,8%, mientras que en Rosario llegó al 3,6%. Estas tasas de retorno hacen que, en muchos casos, alquilar resulte más conveniente que acceder a un crédito hipotecario en bancos privados, especialmente considerando las altas tasas de interés y las restricciones crediticias vigentes.
La creciente conveniencia de alquilar se debe a varios factores, incluyendo la dificultad para acceder a financiamiento hipotecario, la incertidumbre económica y la preferencia por la flexibilidad que ofrece el alquiler. Además, la baja de costos en dólares ha contribuido a mejorar la rentabilidad de los alquileres, al reducir los costos de construcción y mantenimiento de las propiedades. Esta situación ha convertido al mercado de alquileres en una alternativa atractiva tanto para inquilinos como para inversores.
La Brecha Creciente: Unidades en Pozo vs. Propiedades Usadas
Un aspecto central del mercado inmobiliario actual es la creciente brecha entre los valores de las unidades en pozo (en construcción) y las propiedades usadas. En CABA, el metro cuadrado promedio alcanzó los u$s 2.440 en julio, con un aumento interanual del 6,7%. Sin embargo, desde fines de 2023, las unidades en construcción han acumulado una suba del 25%, mientras que los inmuebles usados solo han aumentado un 9%. Esta diferencia ha generado un récord histórico: una brecha del 33,5% en CABA.
En el Gran Buenos Aires Norte, la brecha también es significativa, aunque menor que en la capital, alcanzando el 24%. Esta disparidad se debe a varios factores, incluyendo la mayor demanda de propiedades nuevas, la percepción de mayor calidad y modernidad de las unidades en pozo, y la posibilidad de personalización y adaptación a las necesidades del comprador. Además, los desarrolladores suelen ofrecer planes de financiamiento más atractivos para las unidades en construcción, lo que las hace más accesibles para algunos compradores.
La brecha entre propiedades nuevas y usadas presenta oportunidades para inversores y compradores. Los inversores pueden aprovechar la diferencia de precios para adquirir unidades en construcción a precios más bajos y obtener ganancias potenciales al momento de la entrega. Los compradores, por su parte, pueden optar por adquirir una propiedad usada a un precio más accesible o invertir en una unidad en construcción con la expectativa de obtener una mayor rentabilidad a largo plazo.
Desafíos y Perspectivas Inmediatas: Un Panorama Complejo
El panorama inmediato para el sector de la construcción en Argentina combina señales positivas y desafíos importantes. La baja de costos en dólares y el incremento interanual de la actividad favorecen a los desarrolladores, pero la fragilidad en las expectativas empresariales y la volatilidad macroeconómica limitan la previsibilidad. La inflación persistente, la incertidumbre política y las restricciones cambiarias siguen siendo factores de riesgo que pueden afectar la evolución del sector.
En este contexto, el mercado de alquileres se consolida como una alternativa de acceso a la vivienda, especialmente para aquellos que no pueden acceder a un crédito hipotecario. La diferencia de precios entre propiedades nuevas y usadas se convierte en una variable estratégica para inversores y compradores, que deben analizar cuidadosamente las oportunidades y los riesgos de cada opción. La capacidad de adaptación a las condiciones cambiantes del mercado y la búsqueda de estrategias innovadoras serán clave para el éxito en el sector de la construcción en Argentina.
La diversificación regional también es fundamental. La disparidad en el desempeño de los permisos de construcción entre diferentes provincias y ciudades sugiere que existen oportunidades de crecimiento en aquellas regiones que muestran una mayor dinamismo. Los desarrolladores que puedan identificar y aprovechar estas oportunidades estarán mejor posicionados para enfrentar los desafíos del mercado.
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