Construcción en CABA: Costos Superan los u$s1500/m² pero Apuestan a la Reactivación con Crédito y Estabilid ad.
El mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) se encuentra en un punto de inflexión. Tras un período de fuertes incrementos en los costos de construcción, que superaron los u$s1.500 por metro cuadrado, el sector observa con cautela las señales de una posible reactivación. La clave para esta recuperación reside en la estabilización macroeconómica, la reducción de costos de insumos, la reanudación del crédito hipotecario y una mayor previsibilidad política. Este artículo analiza en profundidad la situación actual, las perspectivas de futuro y las estrategias que están adoptando los desarrolladores para afrontar este nuevo escenario.
- El Aumento Exponencial de los Costos de Construcción en CABA
- Factores que Impulsan una Posible Reactivación del Mercado
- Estrategias de Financiamiento y Adaptación de los Desarrolladores
- Cambios en las Preferencias de los Compradores: Hacia Departamentos Más Amplios
- El Ladrillo como Refugio de Valor y Motor de la Economía
El Aumento Exponencial de los Costos de Construcción en CABA
En los últimos dieciocho meses, el costo de edificación en CABA experimentó un aumento sin precedentes, duplicándose hasta superar los u$s1.500 por metro cuadrado. Este incremento se atribuye principalmente a la inflación acumulada en pesos sobre materiales y mano de obra, en un contexto donde el tipo de cambio oficial se mantuvo relativamente estable. La brecha cambiaria y la volatilidad económica generaron una presión al alza sobre los precios de los insumos, afectando directamente la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios. El costo total por metro cuadrado construido, incluyendo impuestos, alcanza actualmente los u$s2.500, mientras que los valores de venta en pozo rondan los u$s2.900.
Esta situación ha puesto en jaque a muchos desarrolladores, obligándolos a ajustar sus estrategias y buscar alternativas para contener los costos. La comercialización de unidades por debajo del valor de reposición se ha convertido en una práctica común, lo que ha impactado en los márgenes de ganancia del sector. Sin embargo, la escasez de unidades terminadas y la perspectiva de que los precios del pozo se tomen como nueva referencia, mantienen el interés de los inversores en el mercado inmobiliario.
Factores que Impulsan una Posible Reactivación del Mercado
A pesar de las dificultades, los desarrolladores e inversores mantienen una actitud optimista, confiando en que una serie de factores podrían impulsar una reactivación del mercado. La estabilización macroeconómica es fundamental para reducir la incertidumbre y fomentar la inversión. La reapertura del cepo cambiario y la baja de costos de los insumos son otros elementos clave para mejorar la competitividad del sector. Asimismo, el regreso del crédito hipotecario, tanto bancario como privado, es esencial para facilitar el acceso a la vivienda y dinamizar la demanda.
Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos, destaca que algunos insumos estratégicos como el hierro, los metales y los productos eléctricos han comenzado a reducir sus precios gracias a nuevas condiciones de importación y a la mayor competitividad de los mercados internacionales, especialmente de origen asiático. Esta tendencia podría compensar los aumentos salariales necesarios para sostener la capacidad de consumo de la población. La expectativa es que esta moderación en los precios de los insumos se consolide en los próximos meses, aliviando la presión sobre los costos de construcción.
Estrategias de Financiamiento y Adaptación de los Desarrolladores
Ante la lentitud en la reactivación del crédito hipotecario tradicional, algunos desarrolladores están ofreciendo financiamiento directo en hasta 10 años como estrategia para incorporar compradores sin depender del financiamiento bancario. Esta iniciativa busca reactivar el mercado en cadena, ofreciendo una alternativa a aquellos que no pueden acceder a un crédito bancario. Actualmente, el 20% de las operaciones en CABA involucran crédito, lo que demuestra el impacto positivo de estas iniciativas.
Darío Balan, director de Grupo Uno en Uno, señala que muchas operaciones actuales se dan en formato “encadenado”: se vende una unidad con escritura y se reinvierte en obra. Esta modalidad permite a los compradores acceder a una vivienda sin necesidad de contar con un crédito hipotecario, al tiempo que impulsa la actividad constructora. Además, se anticipa que la habilitación de las hipotecas divisibles y el financiamiento bancario para compras en pozo podrían multiplicar la actividad en el sector.
Cambios en las Preferencias de los Compradores: Hacia Departamentos Más Amplios
El mercado inmobiliario en CABA está experimentando un cambio en las preferencias de los compradores. La tendencia apunta hacia departamentos más grandes, con tres o cuatro ambientes, dependencias y espacios de usos múltiples. Estas unidades, orientadas al usuario final, están desplazando a las construcciones para inversores que predominaron en los años sin crédito. Este cambio refleja una mayor demanda de viviendas que satisfagan las necesidades de familias y personas que buscan un mayor confort y espacio.
En barrios como Villa Devoto o Belgrano, el metro cuadrado se ofrece entre u$s2.300 y u$s4.500, con anticipos del 30% y planes de pago en cuotas fijas o ajustables. La flexibilidad en las opciones de financiamiento y la variedad de proyectos disponibles están atrayendo a un público cada vez más amplio. La demanda de departamentos más amplios también se explica por el aumento del teletrabajo y la necesidad de contar con espacios adecuados para trabajar desde casa.
El Ladrillo como Refugio de Valor y Motor de la Economía
Con la inflación en baja, los salarios recuperando terreno frente al dólar y una mayor previsibilidad política, los desarrolladores sostienen que la construcción volverá a posicionarse como refugio de valor y motor de la economía. A pesar de que construir es más caro en la actualidad, la estabilización de los costos y la consolidación del financiamiento podrían revertir la situación y generar una nueva etapa de crecimiento en el sector. La inversión en ladrillo se considera una opción segura y rentable, especialmente en un contexto de incertidumbre económica.
El ladrillo conserva su atractivo como activo de inversión y preservación patrimonial, especialmente ante el agotamiento del stock de unidades terminadas y la perspectiva de que los precios del pozo se tomen como nueva referencia. La demanda de viviendas en CABA sigue siendo alta, impulsada por el crecimiento de la población y la búsqueda de una mejor calidad de vida. La combinación de estos factores sugiere que el mercado inmobiliario en CABA tiene un gran potencial de crecimiento en los próximos años.
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