Hipotecas Divisibles en Chubut: Más Viviendas, Menos Déficit y Acceso al Crédito Hipotecario
Chubut se prepara para una revolución en el acceso a la vivienda con la posible implementación de las hipotecas divisibles. Esta innovadora herramienta financiera, recientemente habilitada a nivel nacional, promete dinamizar el mercado inmobiliario provincial, impulsar la construcción y, lo más importante, acercar el sueño de la casa propia a un mayor número de ciudadanos. El proyecto de ley, actualmente en manos de la Legislatura chubutense, busca adaptar la normativa local para permitir el funcionamiento de este sistema que podría transformar la forma en que se financian los proyectos inmobiliarios y se adquieren viviendas en la provincia.
- ¿Qué son las Hipotecas Divisibles y Cómo Funcionan?
- El Proyecto de Ley en Chubut: Adaptando la Normativa Provincial
- Ventajas de las Hipotecas Divisibles: Un Impulso al Mercado Inmobiliario
- Requisitos y Condiciones para la Aplicación de las Hipotecas Divisibles
- El Contexto Nacional: El Fin del Procrear y la Búsqueda de Nuevas Alternativas
¿Qué son las Hipotecas Divisibles y Cómo Funcionan?
Las hipotecas divisibles representan un cambio paradigmático en el mundo de los créditos hipotecarios. A diferencia de las hipotecas tradicionales, que se otorgan sobre un inmueble ya construido y terminado, este nuevo sistema permite hipotecar un proyecto inmobiliario en su etapa inicial de construcción. La clave reside en la posibilidad de dividir la hipoteca original a medida que el emprendimiento se subdivide en unidades o lotes individuales. Esto significa que un desarrollador puede obtener financiamiento desde el comienzo del proyecto, incluso antes de que se coloque la primera piedra.
En la práctica, el proceso se desarrolla de la siguiente manera: el desarrollador constituye una única hipoteca sobre el terreno y el proyecto en su conjunto. A medida que se construyen y se transfieren las unidades funcionales (departamentos, casas, lotes), la deuda hipotecaria y la garantía se fraccionan proporcionalmente entre cada una de ellas. Cada comprador, por lo tanto, adquiere una hipoteca individual vinculada a su unidad específica, con las mismas condiciones y plazos que si se tratara de una propiedad ya terminada. Este mecanismo facilita el acceso al crédito para la compra de viviendas “en pozo” o lotes en desarrollo, eliminando una de las principales barreras que enfrentan muchos compradores.
La regulación nacional, establecida a través del Decreto de Necesidad y Urgencia N° 1017/2024, la Resolución General 1043/2024 de la Comisión Nacional de Valores y la Resolución Conjunta N° 2/2025 de los ministerios de Economía y de Justicia, establece las condiciones para la aplicación de este sistema. Sin embargo, la adecuación de las leyes provinciales es crucial para garantizar la seguridad jurídica y la transparencia en la registración de estas hipotecas.
El Proyecto de Ley en Chubut: Adaptando la Normativa Provincial
El Gobierno de Chubut, consciente del potencial de las hipotecas divisibles, ha presentado un proyecto de ley a la Legislatura provincial con el objetivo de modificar el artículo 3º de la Ley III N° 18. Esta modificación es fundamental para adecuar la normativa local a los requisitos establecidos por la regulación nacional y permitir la implementación efectiva del sistema en la provincia. El proyecto busca garantizar que la registración de las hipotecas divisibles se realice bajo condiciones de seguridad jurídica, transparencia y adecuada publicidad de los derechos involucrados.
La iniciativa, impulsada por el ministro de Gobierno, Victoriano Eraso Parodi, se encuentra actualmente en etapa de análisis en comisión legislativa. Se espera que sea sometida a votación en la próxima sesión, programada para el 4 de septiembre. La aprobación del proyecto de ley representaría un paso significativo para modernizar el mercado inmobiliario chubutense y facilitar el acceso a la vivienda.
La necesidad de adaptar la legislación provincial radica en que las leyes de registro de la propiedad y la inscripción de contratos deben contemplar las particularidades de las hipotecas divisibles. Es crucial establecer un marco legal claro que defina cómo se registran las divisiones de la hipoteca, cómo se asigna la deuda a cada unidad funcional y cómo se protegen los derechos de los compradores y de las entidades financieras.
Ventajas de las Hipotecas Divisibles: Un Impulso al Mercado Inmobiliario
La implementación de las hipotecas divisibles en Chubut podría generar una serie de beneficios significativos para todos los actores involucrados en el mercado inmobiliario. En primer lugar, se espera que dinamice la construcción, al facilitar el acceso al financiamiento para los desarrolladores. Al poder obtener créditos desde las primeras etapas del proyecto, los constructores podrán iniciar nuevas obras y aumentar la oferta de viviendas disponibles.
En segundo lugar, las hipotecas divisibles ampliarían el acceso a la vivienda para un mayor número de personas. Al permitir la financiación de la compra de viviendas “en pozo” o lotes en desarrollo, se abrirían nuevas oportunidades para aquellos que no pueden acceder a un crédito hipotecario tradicional. Esto es especialmente relevante para los jóvenes y las familias de bajos ingresos, que a menudo tienen dificultades para ahorrar el dinero necesario para la compra de una vivienda terminada.
Además, el nuevo sistema podría contribuir a la reducción del déficit habitacional en la provincia. Al aumentar la oferta de viviendas y facilitar el acceso al crédito, se podría ayudar a disminuir el número de familias que carecen de una vivienda digna. La posibilidad de financiar la construcción de nuevas viviendas también podría generar empleo y dinamizar la economía local.
Para los bancos y entidades financieras, las hipotecas divisibles representan una oportunidad para diversificar su cartera de créditos y aumentar su rentabilidad. Al poder otorgar préstamos desde las primeras etapas de los proyectos, podrían obtener mayores ingresos por intereses y comisiones. Además, el sistema permite registrar y negociar boletos de compraventa vinculados a unidades futuras, lo que aumenta la liquidez del mercado.
Requisitos y Condiciones para la Aplicación de las Hipotecas Divisibles
La normativa nacional establece una serie de requisitos y condiciones que deben cumplirse para que las hipotecas divisibles puedan aplicarse de manera efectiva. En primer lugar, los dominios deben estar libres de gravámenes o estos deben haber sido reconocidos por el acreedor. Esto significa que la propiedad no debe estar afectada por otras deudas o cargas que puedan comprometer la garantía hipotecaria.
En segundo lugar, debe existir un proyecto urbanístico que determine la modalidad de subdivisión del terreno. Este proyecto debe establecer claramente cómo se dividirán las unidades funcionales, cuáles serán sus dimensiones y características, y cómo se distribuirán las áreas comunes. La aprobación de este proyecto por las autoridades competentes es fundamental para garantizar la legalidad y la seguridad jurídica de la operación.
En tercer lugar, las partes deben incluir en el acto constitutivo la posibilidad de dividir la deuda y la garantía hipotecaria. Esto significa que el contrato de hipoteca debe establecer explícitamente que la deuda y la garantía se fraccionarán proporcionalmente a medida que se transfieran las unidades funcionales. Esta cláusula es esencial para garantizar que cada comprador adquiera una hipoteca individual vinculada a su unidad específica.
Además de estos requisitos, la normativa nacional establece una serie de obligaciones para las entidades financieras y los desarrolladores inmobiliarios. Estas obligaciones incluyen la obligación de informar a los compradores sobre los riesgos asociados a la compra de una vivienda “en pozo”, la obligación de garantizar la calidad de la construcción y la obligación de cumplir con las normas de urbanismo y construcción.
El Contexto Nacional: El Fin del Procrear y la Búsqueda de Nuevas Alternativas
La iniciativa de implementar las hipotecas divisibles en Chubut se enmarca en un contexto nacional de cambios en el mercado inmobiliario y en las políticas de vivienda. La finalización del programa Procrear, que durante años fue una de las principales herramientas para facilitar el acceso a la vivienda, ha generado la necesidad de buscar nuevas alternativas para impulsar el sector.
El Gobierno nacional, liderado por el presidente Javier Milei, ha apostado por la libertad económica como motor del crecimiento y ha promovido la desregulación de diversos sectores, incluyendo el inmobiliario. La implementación de las hipotecas divisibles se considera un claro ejemplo de esta política, ya que busca eliminar las barreras que dificultan el acceso al crédito y la inversión en el sector.
Según el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, las hipotecas divisibles representan una herramienta innovadora que permitirá dinamizar el mercado inmobiliario y acercar el sueño de la casa propia a un mayor número de argentinos. Se espera que este nuevo sistema genere un impacto positivo en la economía, al impulsar la construcción, generar empleo y aumentar la recaudación fiscal.
La implementación de las hipotecas divisibles en Chubut, en consonancia con las políticas nacionales, podría posicionar a la provincia como un referente en materia de innovación financiera y facilitar el acceso a la vivienda para sus habitantes.
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