Invertir en Ladrillos: ¿Aún una Opción Segura? Análisis del Mercado Inmobiliario Argentino 2024

Durante décadas, la inversión en ladrillos, es decir, en propiedades inmobiliarias, ha sido considerada un refugio seguro para los ahorros de los argentinos, una alternativa al dólar y una forma de proteger el capital de la inflación. Sin embargo, el panorama actual presenta desafíos significativos. El aumento vertiginoso de los costos de construcción, la incertidumbre económica y los cambios en las políticas financieras han puesto en tela de juicio la rentabilidad de esta tradicional inversión. Este artículo analiza la situación actual del mercado inmobiliario en Argentina, explorando las razones detrás de la proliferación de obras en construcción, las perspectivas de los analistas y las oportunidades que aún existen para los inversores.

El Contexto Económico y su Impacto en la Construcción

La industria de la construcción en Argentina se encuentra en una encrucijada. Tras un período de freno casi total de la obra pública nacional, el sector privado se ha convertido en el principal motor de la actividad. Sin embargo, este impulso no se traduce necesariamente en una expansión generalizada. La duplicación de los costos de construcción en dólares durante el último año ha erosionado los márgenes de ganancia de los desarrolladores, generando una situación compleja donde la decisión de continuar o detener una obra depende de un cálculo preciso de costos y beneficios.

La devaluación de la moneda, la alta inflación y la volatilidad del mercado cambiario han impactado directamente en los precios de los materiales de construcción, la mano de obra y los servicios relacionados. Esta escalada de costos ha dificultado la planificación financiera de los proyectos y ha aumentado el riesgo de incumplimiento. Los fideicomisos al costo, una forma popular de inversión en propiedades en pozo, se han visto particularmente afectados, ya que los inversores que entraron con compromisos de pago preestablecidos enfrentan la posibilidad de que los costos de construcción superen las estimaciones iniciales.

Obras en Marcha: ¿Un Reflejo de Optimismo o Necesidad?

A pesar de las dificultades, la proliferación de obras en construcción en ciudades como Buenos Aires es innegable. Esta aparente contradicción se explica, en gran medida, por la lógica económica de los proyectos en curso. Aquellas obras que ya se encontraban en marcha o que habían asegurado el suministro de materiales a tiempo pueden continuar avanzando, incluso si los números no son tan favorables como se esperaban inicialmente. El costo de detener una obra a medio camino, incluyendo la pérdida de la inversión realizada y los posibles costos de desmantelamiento, puede ser mayor que el de terminarla, aunque los márgenes de ganancia se reduzcan.

Sin embargo, esta situación no se aplica a todos los proyectos. Aquellos que se encuentran en etapas iniciales de desarrollo, con un avance inferior al 30%, enfrentan un riesgo significativo de paralización. La incertidumbre económica y la dificultad para obtener financiamiento pueden llevar a los desarrolladores a suspender las obras hasta que las condiciones del mercado mejoren. Esta situación podría generar un cuello de botella en la oferta de nuevas propiedades y afectar la dinámica del mercado inmobiliario en el futuro.

El Ladrillo como Refugio de Valor: ¿Sigue Vigente?

Históricamente, el ladrillo ha sido considerado un refugio de valor para los argentinos, una alternativa al dólar y una forma de proteger el capital de la inflación. Esta percepción se basa en la idea de que la propiedad inmobiliaria es un activo tangible que tiende a mantener su valor a lo largo del tiempo. Sin embargo, el panorama actual es diferente. El aumento de los costos de construcción y la incertidumbre económica han erosionado la confianza de los inversores y han puesto en duda la rentabilidad de esta tradicional inversión.

Iván Szczech, titular del Grupo Szczech, señala que las compras de fideicomisos al costo se han frenado debido al aumento de los costos de construcción. A pesar de ello, la actividad constructiva persiste, impulsada por proyectos que ya estaban en marcha o que habían asegurado el suministro de materiales. Sin embargo, advierte que los proyectos en etapas iniciales de desarrollo enfrentan un riesgo significativo de paralización.

Oportunidades en el Mercado de Propiedades Usadas

En este contexto, el mercado de propiedades usadas emerge como una alternativa interesante para los inversores. José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, destaca que las propiedades usadas, especialmente aquellas que están habitables y pueden ser objeto de crédito, ofrecen oportunidades de inversión más atractivas que los emprendimientos al costo. El encarecimiento de la construcción ha elevado los precios de las propiedades nuevas, mientras que el mercado de usados se ha mantenido relativamente estable.

La posibilidad de obtener financiamiento para la compra de propiedades usadas, a través de créditos hipotecarios o líneas de crédito específicas, puede aumentar la demanda y generar oportunidades de revalorización. Además, las propiedades usadas suelen requerir menos tiempo de espera para estar disponibles, a diferencia de los emprendimientos en pozo, que pueden demorar varios años en completarse.

Fideicomisos al Costo: Un Análisis Detallado

Los fideicomisos al costo, las famosas inversiones desde pozo, han sido muy afectados por la devaluación de diciembre de 2023. Aquellos inversores que entraron con un compromiso de pagar una determinada cantidad de dinero enfrentan la posibilidad de que los costos de construcción superen las estimaciones iniciales, lo que podría reducir su rentabilidad o incluso generar pérdidas. Sin embargo, Rozados señala que no se puede hablar de un parate total en este tipo de inversiones, ya que la estructuración del fideicomiso juega un papel fundamental.

Los fideicomisos que han logrado ajustar sus costos y asegurar el financiamiento pueden seguir siendo una opción viable para los inversores. Sin embargo, es fundamental analizar cuidadosamente los términos y condiciones del fideicomiso, evaluar la reputación del desarrollador y considerar los riesgos asociados a la inversión. La transparencia y la información detallada son clave para tomar una decisión informada.

La Importancia de la Ubicación y el Tipo de Propiedad

En el mercado inmobiliario actual, la ubicación y el tipo de propiedad son factores determinantes para el éxito de una inversión. Las propiedades ubicadas en zonas estratégicas, con buena conectividad, acceso a servicios y potencial de crecimiento, suelen ser más demandadas y ofrecen mayores posibilidades de revalorización. Asimismo, el tipo de propiedad, ya sea un departamento, una casa, un local comercial o un terreno, debe estar en línea con las necesidades y preferencias del mercado.

Los departamentos pequeños y funcionales, ubicados en zonas céntricas o cercanas a centros de trabajo, suelen ser una opción atractiva para jóvenes profesionales y estudiantes. Las casas con jardín, ubicadas en barrios residenciales tranquilos, pueden ser una buena inversión para familias con niños. Los locales comerciales, ubicados en zonas de alto tránsito, pueden generar ingresos por alquiler y ofrecer un buen retorno de la inversión.

El Rol de las Políticas Gubernamentales

Las políticas gubernamentales juegan un papel fundamental en la dinámica del mercado inmobiliario. Las medidas fiscales, monetarias y crediticias pueden afectar la demanda, la oferta y los precios de las propiedades. La implementación de programas de crédito hipotecario a tasas subsidiadas, por ejemplo, puede estimular la demanda y facilitar el acceso a la vivienda. La regulación del mercado de alquileres, por otro lado, puede afectar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.

La estabilidad económica y la previsibilidad de las políticas gubernamentales son fundamentales para generar confianza en los inversores y fomentar la actividad constructiva. La incertidumbre política y económica, por el contrario, puede generar desconfianza y paralizar el mercado inmobiliario.

El Futuro del Mercado Inmobiliario Argentino

El futuro del mercado inmobiliario argentino es incierto. La evolución de la economía, las políticas gubernamentales y las condiciones del mercado financiero determinarán la dirección que tomará el sector en los próximos años. Sin embargo, algunos factores sugieren que el mercado inmobiliario seguirá siendo una opción de inversión atractiva para los argentinos, a pesar de los desafíos actuales.

La escasez de vivienda, el crecimiento demográfico y la demanda insatisfecha de propiedades son factores que impulsan la actividad constructiva. Además, la inflación y la devaluación de la moneda pueden seguir incentivando la inversión en activos tangibles, como la propiedad inmobiliaria, como una forma de proteger el capital. No obstante, es fundamental analizar cuidadosamente los riesgos y oportunidades antes de tomar una decisión de inversión.

Fuente: https://elconstructor.com/invertir-en-ladrillos-sigue-siendo-negocio/