Mercado Inmobiliario CABA: Precios, Barrios en Alza y Tendencias 2025
El mercado inmobiliario porteño, a pesar de las fluctuaciones económicas, muestra signos de reactivación con un creciente interés en la compra de propiedades. Este artículo analiza en profundidad la evolución de los precios en los 48 barrios de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) durante 2025, las tendencias emergentes en la demanda, los barrios más caros y accesibles, y la dinámica de las preferencias por tipo de vivienda. Se explorarán los factores que impulsan la búsqueda de propiedades en zonas tradicionalmente consolidadas y el auge de barrios emergentes, ofreciendo una visión completa del panorama actual y las perspectivas futuras del mercado inmobiliario en CABA.
- Reactivación del Mercado Inmobiliario en CABA: Un Panorama General
- Variaciones de Precios por Barrio: Líderes y Oportunidades
- Precios Promedio por Tipología de Departamento
- Los Barrios Más Caros y Más Baratos para Comprar un Departamento
- Barrios Emergentes: La Paternal, Monte Castro y Villa Pueyrredón
- Dinámica de la Demanda por Tamaño de Propiedad
Reactivación del Mercado Inmobiliario en CABA: Un Panorama General
El interés por la compra de propiedades en CABA se sitúa en un 43%, superando el promedio histórico del 36%. Este incremento refleja una confianza renovada en el mercado inmobiliario como una inversión segura y rentable. A pesar de este optimismo, la evolución de los precios presenta matices importantes. En noviembre, el precio promedio del metro cuadrado en CABA alcanza los u$s2.449, lo que representa un incremento acumulado del 5,4% en lo que va de 2025. Sin embargo, el segmento de departamentos usados muestra una estabilización desde marzo de 2025, tras un período de recuperación sostenida.
Esta desaceleración se evidencia en el hecho de que el 25% de las propiedades en venta han sido retasadas a la baja en los últimos seis meses, con un descuento promedio del 6,1%. A pesar de esto, los valores generales se mantienen un 13,9% por encima del piso alcanzado en junio de 2023, aunque el ritmo de subas se ha moderado significativamente desde abril. La estabilidad observada en septiembre y octubre sugiere una consolidación de los precios, marcando una transición hacia un mercado más equilibrado.
Variaciones de Precios por Barrio: Líderes y Oportunidades
A principios de 2025, la mayoría de los barrios de CABA experimentaron aumentos mensuales en los precios. No obstante, esta tendencia se ha atenuado, y en octubre solo el 52% de las zonas registraron incrementos. A pesar de esta desaceleración mensual, el 89% de los barrios de la ciudad muestran aumentos interanuales en los precios. Núñez lidera los incrementos con un 13,30%, seguido por Villa Pueyrredón (11,4%) y Saavedra (10,8%).
En contraste, los ajustes más leves se observaron en Parque Chacabuco (0,9%), Parque Patricios (1,6%) y Versalles (2,9%), donde los valores se han mantenido relativamente estables. Estas diferencias de precios por barrio ofrecen oportunidades para compradores con distintos presupuestos y preferencias. La elección del barrio adecuado dependerá de factores como la ubicación, los servicios disponibles, la seguridad y el estilo de vida deseado.
Precios Promedio por Tipología de Departamento
Los precios de los departamentos en CABA varían significativamente según el tamaño y la tipología. En promedio, un monoambiente se cotiza en u$s107.000 (u$s2.559 el m2), un departamento de dos ambientes alcanza los u$s129.000 (u$s2.464 el m2), y uno de tres ambientes llega a u$s178.000 (u$s2.435 el m2). Estas cifras proporcionan una referencia útil para compradores y vendedores, aunque es importante tener en cuenta que los precios pueden variar considerablemente dentro de cada categoría según la ubicación y las características específicas de la propiedad.
La diferencia de precios entre las distintas tipologías refleja la demanda y la oferta de cada tipo de vivienda. Los monoambientes suelen ser más asequibles y atractivos para inversores o personas que buscan una primera vivienda. Los departamentos de dos y tres ambientes son más adecuados para familias o parejas que necesitan más espacio y comodidad.
Los Barrios Más Caros y Más Baratos para Comprar un Departamento
Puerto Madero se posiciona como el barrio más caro para comprar un departamento, con precios que superan significativamente el promedio de la ciudad. En el caso de los monoambientes, el precio promedio es de u$s200.000, mientras que los departamentos de dos y tres ambientes alcanzan los u$s330.000 y u$s440.000 respectivamente. Recoleta y Palermo también se encuentran entre los barrios más caros, ofreciendo propiedades de alta gama con precios elevados.
En el extremo opuesto, barrios como Pompeya, La Boca, Villa Soldati y Villa Lugano ofrecen opciones más accesibles para compradores con presupuestos limitados. En Pompeya, un monoambiente puede encontrarse por u$s39.900, mientras que en La Boca el precio promedio es de u$s46.000. Estos barrios, aunque más económicos, pueden ofrecer oportunidades interesantes para inversores o personas que buscan una vivienda en una zona en desarrollo.
Barrios Emergentes: La Paternal, Monte Castro y Villa Pueyrredón
Si bien Palermo, Recoleta y Belgrano siguen concentrando una parte importante de la demanda de compra en CABA (30%), barrios como La Paternal, Monte Castro y Villa Pueyrredón están ganando protagonismo. La Paternal lideró el interés en 2025, con un nivel de búsquedas 95% superior al promedio, seguida por Monte Castro y Villa Pueyrredón. Este auge se debe a la búsqueda de zonas más tranquilas, con valores más competitivos y con espacios abiertos como patios y terrazas.
En La Paternal, un monoambiente ronda los u$s89.700, los de un dormitorio u$s108.740 y los de dos ambientes u$s147.600. En Montecastro, los precios van de u$s91.400 en monoambientes a u$s146.800 en tres ambientes. En Villa Pueyrredón, los valores oscilan entre u$s97.500 y u$s158.300, según el tamaño de la unidad. Estos precios más accesibles, combinados con la calidad de vida que ofrecen estos barrios, los convierten en opciones atractivas para compradores que buscan una alternativa a las zonas más tradicionales.
Dinámica de la Demanda por Tamaño de Propiedad
Durante el último tramo del año, el 63% de las búsquedas se concentró en propiedades de 2 y 3 ambientes, mientras que la demanda de monoambientes se mantuvo estable, con una participación del 9% del total. Esta tendencia refleja una preferencia creciente por unidades más grandes y versátiles, que permitan combinar vida personal y trabajo en casa. Los desarrolladores han respondido a esta demanda incorporando cada vez menos monoambientes y más unidades de mayor tamaño.
La demanda de monoambientes, aunque estable, ha aumentado un 30% en comparación con 2021, lo que indica que sigue siendo una opción popular para inversores o personas que buscan una primera vivienda. Sin embargo, el mercado de monoambientes está saturado, con una oferta excesiva tanto para la venta como para el alquiler. En contraste, la demanda de departamentos de 2 y 3 ambientes ha experimentado un crecimiento más acelerado, impulsado por la necesidad de más espacio y comodidad.
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